Uw woning is de afgelopen jaren flink meer waard geworden. Maar die waarde zit in de stenen, totdat u er iets mee doet. Steeds meer mensen kiezen ervoor die overwaarde te gebruiken voor een verbouwing: meer ruimte, meer comfort, meer van uw eigen huis genieten.
Verhuizen is voor velen geen aantrekkelijke optie meer. De woningmarkt is krap, prijzen zijn hoog en u bent gehecht aan uw buurt. Verbouwen biedt dan een logisch alternatief: u maakt van uw huidige woning de woning die u wilt.
Wij helpen u daarbij, persoonlijk, duidelijk en zonder verrassingen.
→ Direct een hypotheekgesprek aanvragen: koosrook.nl/contact/
Wat is overwaarde precies?
Overwaarde is het positieve verschil tussen de huidige waarde van uw woning en wat u nog aan hypotheek heeft openstaan.
Een voorbeeld: uw woning is vandaag €380.000 waard. Uw openstaande hypotheek bedraagt €200.000. Uw overwaarde is dan €180.000.
Overwaarde zit vast in de stenen, u kunt het niet zomaar van uw rekening halen. Maar via uw hypotheek kunt u die waarde wél vrijmaken. Hoeveel overwaarde u precies heeft, stelt u vast via een taxateur of via de WOZ-waarde van uw gemeente.
Verbouwen met overwaarde: zo werkt het
Om uw overwaarde in te zetten voor een verbouwing, zijn er twee gangbare routes:
Uw hypotheek verhogen
Als uw woning als onderpand is ingeschreven voor een hoger bedrag dan uw huidige hypotheek, of als u inmiddels flink heeft afgelost, kunt u de hypotheek onderhands verhogen. U gaat hiervoor niet opnieuw naar de notaris, wat kosten scheelt. Uw geldverstrekker toetst wel of uw inkomen de hogere lasten kan dragen.
Een tweede hypotheek afsluiten
Is onderhands verhogen niet mogelijk, dan is een tweede hypotheek een veelgekozen oplossing. U sluit een nieuwe lening bovenop uw bestaande hypotheek af. Dit gaat via de notaris en vraagt om een taxatierapport.
Het bouwdepot
Bij een verbouwing komt het geleende bedrag in een bouwdepot te staan. Vanuit dit depot betaalt u de facturen van de aannemer. Het geld blijft één tot twee jaar beschikbaar. Wat er na de einddatum nog in het depot staat, wordt automatisch afgelost op uw hypotheek. Over het bedrag in het depot betaalt u rente en die is fiscaal aftrekbaar.
Wat kunt u verbouwen met uw overwaarde?
Bijna elke verbouwing is te financieren via overwaarde, mits uw inkomen voldoende ruimte biedt. Veelgekozen projecten:
- Uitbouw of serre (extra woonruimte, vroeg genieten van het zonnetje)
- Dakkapel, dakopbouw of dakterras
- Nieuwe keuken of badkamer
- Garage of bijgebouw
- Verbouwing naar levensloopbestendig wonen
Een concreet voorbeeld: serre van €40.000
Stel: u wilt een serre laten bouwen. Uw woning heeft voldoende overwaarde en uw inkomen laat de verhoging toe. Op basis van een annuïteitshypotheek met 10 jaar vaste rente en een looptijd van 30 jaar ziet de maandlast er zo uit:
|
Scenario |
Rente |
Bruto/mnd |
Netto/mnd* |
|
Met NHG + energielabel A (Rabobank) |
3,66% |
€ 183 |
€ 138 |
|
Zonder NHG, indicatief |
4,30% |
€ 198 |
€ 145 |
*Netto na hypotheekrenteaftrek (belastingschijf 36,97%). Rente: actueel Rabobank tarief bijgewerkt 4 mei 2026. Uw exacte maandlast hangt af van uw situatie, energielabel en de rentevaste periode op het moment van afsluiten.
Verbouwingen die de waarde van uw woning verhogen geven soms ook ruimte om iets meer te lenen dan de huidige woningwaarde.
Verbouwen én verduurzamen: twee vliegen in één klap
Wilt u tegelijk uw woning verduurzamen? Denk aan dakisolatie, spouwmuurisolatie of zonnepanelen, zodat u de zomerhitte buiten houdt én de energierekening verlaagt. Voor energiebesparende maatregelen gelden nóg gunstiger voorwaarden:
- U kunt tot 106% van de woningwaarde lenen
- Uw inkomen telt minder zwaar mee bij de toetsing
- De energiebesparing compenseert deels de hogere maandlast
Verbouwen én verduurzamen in één keer is ook praktisch verstandig: één aanvraag, één adviseur, één notarisbezoek.
Wat kost het om overwaarde op te nemen?
Naast de hypotheekrente zijn er eenmalige kosten waar u rekening mee houdt:
- Taxatierapport: ca. €500 – €750
- Notariskosten (bij tweede hypotheek): ca. €1.000 – €1.500
- Advies- en bemiddelingskosten: afhankelijk van adviseur en situatie
Deze kosten zijn eenmalig aftrekbaar van de belasting. De hypotheekrente over het bedrag dat u voor uw verbouwing gebruikt, is in de meeste gevallen jarenlang aftrekbaar, mits het geld aantoonbaar wordt ingezet voor verbetering van uw eigen woning (box 1).
Is verbouwen met overwaarde ook voor u mogelijk?
Dat hangt af van drie dingen:
- Heeft u voldoende overwaarde? Uw woning moet meer waard zijn dan de huidige hypotheek, plus het bedrag dat u wilt lenen.
- Is uw inkomen toereikend? Uw geldverstrekker toetst of de hogere maandlasten passen bij uw inkomen.
- Wat zijn uw verbouwplannen? Bij een verbouwing die de woning in waarde verhoogt, is er soms meer leenruimte dan u verwacht.
Weet u het niet zeker? Wij rekenen het graag voor u uit.
Veelgestelde vragen over verbouwen met overwaarde
U kunt in principe lenen tot 100% van de woningwaarde. Bij verduurzaming is dat zelfs 106%. Hoeveel u daadwerkelijk kunt opnemen hangt ook af van uw inkomen.
Niet altijd. Bij een onderhandse verhoging, als uw hypotheek al voor een hoger bedrag is ingeschreven, is dat niet nodig. Bij een tweede hypotheek wel.
Ja. Als u het geleende bedrag gebruikt voor verbetering of verduurzaming van uw eigen woning, is de rente in de meeste gevallen aftrekbaar (box 1). Uw adviseur bekijkt dit voor uw situatie.
Er zijn soms alternatieven, zoals een consumptief krediet voor kleinere verbouwingen. Wij bekijken altijd meerdere opties.
Doorgaans één tot twee jaar. Wat er na de einddatum nog in het depot staat, wordt automatisch afgelost op uw hypotheek.
Wij denken graag vrijblijvend met u mee
Koos Rook adviseert al jaren mensen in Krimpen aan den IJssel en de Krimpenerwaard over hypotheken. Wij kennen de regio, kennen de woningen en weten wat er mogelijk is, ook als u denkt dat het misschien net niet haalbaar is.
Een eerste gesprek is altijd vrijblijvend. Geen dikke rapporten, geen verrassingen. Gewoon eerlijk advies.
→ Hypotheekgesprek aanvragen koosrook.nl/contact/ · 0180 513 069